Copropriété et Airbnb : ton règlement peut-il interdire la location courte durée ?

Tu vis dans un immeuble en copropriété et tu envisages de mettre ton appartement sur Airbnb. Avant tout : lis ton règlement de copropriété. C’est la clause cachée qui peut bloquer net ton projet, indépendamment de la loi Le Meur, de Declaloc et du plafond 90/120 jours.

En 30 secondes

• Le règlement de copropriété est un contrat privé qui peut interdire la location courte durée, même si la loi l’autorise.
• L’interdiction doit être explicite : une clause vague type “usage d’habitation bourgeoise” ne suffit généralement pas.
• Les copropriétés récentes ont multiplié les clauses anti-Airbnb depuis 2018.
• Voter une modification du règlement nécessite la double majorité (article 26 de la loi de 1965) — pas facile à obtenir.
• En cas de violation : ton syndicat peut t’attaquer en justice pour faire cesser l’activité.

Où trouver ton règlement de copropriété

Trois sources :

1. Acte d’achat : il y a typiquement une annexe règlement de copro
2. Syndic de copropriété : tu peux demander une copie (souvent payante, 20-50€)
3. Site de la copropriété si elle a un extranet

Si tu es locataire : demande au propriétaire. Tu n’as pas accès direct au règlement, mais le propriétaire peut t’en transmettre une copie. Sans cela, ton projet Airbnb est aveugle.

Les clauses qui interdisent Airbnb (explicites)

Une clause est claire si elle dit explicitement :

• “Location en meublé de tourisme interdite”
• “Location de courte durée prohibée”
• “Sous-location non autorisée, y compris pour des séjours touristiques”
• “Tout usage commercial interdit, y compris hébergement payant à durée déterminée”

Si c’est dans ton règlement, c’est sans appel : peu importe que la loi t’autorise, le règlement prévaut au titre du droit privé.

Les clauses ambiguës (qui demandent interprétation)

Plus délicat : les clauses anciennes qui parlent vaguement de “destination d’habitation” ou “usage d’habitation bourgeoise” sans mentionner explicitement Airbnb.

La jurisprudence française est globalement favorable aux propriétaires sur les résidences principales. Plusieurs arrêts récents ont jugé que :

• La location occasionnelle de sa propre résidence principale (quelques semaines/an pendant les absences du propriétaire) reste compatible avec une “destination d’habitation bourgeoise”
• En revanche, une activité commerciale régulière et professionnelle (location toute l’année, multi-comptes) sort de cette destination

Cour de cassation, 3e ch. civ., 27 février 2020, n° 18-14.305 : la location d’une résidence principale en meublé de tourisme dans la limite légale (120j à l’époque) ne constitue pas un usage incompatible avec une destination d’habitation bourgeoise.

Conclusion pratique : si ton règlement parle vaguement d’habitation sans mention explicite anti-tourisme, tu peux probablement louer ta résidence principale dans la limite légale. Mais ce n’est pas garanti à 100%.

Vérifier avant de te lancer : la checklist

Avant ta première mise en ligne, vérifie :

1. ☐ Tu as lu le règlement de copro intégralement
2. ☐ Aucune clause explicite n’interdit la location de meublé de tourisme
3. ☐ La clause “usage” mentionne “habitation” (pas seulement “professionnel” ou “commercial”)
4. ☐ La copro n’a pas voté en assemblée récente une modification restrictive (consulter les PV des 3 dernières AG)
5. ☐ Tu as informé le syndic de ton intention (recommandé, voir ci-dessous)

Informer le syndic : oui ou non ?

C’est un dilemme classique. Légalement, tu n’es pas obligé d’informer le syndic. Pratiquement, c’est mieux :

Avantages d’informer :

• Tu désamorces les craintes (voisinage, dégâts, bruit)
• Tu peux convenir d’une charte de bonne conduite (heures d’arrivée, contact d’urgence)
• En cas de litige ultérieur, ta bonne foi est démontrable

Inconvénients :

• Le syndic peut signaler à l’assemblée générale, qui votera une interdiction
• Certains syndics adoptent une posture restrictive par principe

Compromis : informer le syndic par email court et factuel, sans demander la permission (ce n’est pas nécessaire si la loi et le règlement autorisent). Du style :

Madame, Monsieur le Syndic,

Je vous informe que je prévois de louer occasionnellement mon appartement (résidence principale) en meublé de tourisme pendant mes absences, dans la limite annuelle de 90 jours prévue par la loi. Je m’engage à :

• Respecter le règlement de copropriété
• Veiller à la sélection des voyageurs (modération côté plateforme)
• Vous transmettre un contact d’urgence en cas de besoin pendant les locations

Cordialement,

Si le règlement interdit, comment le modifier

C’est possible mais difficile. Modifier le règlement de copro nécessite :

• Un vote en assemblée générale (AG annuelle ou AG extraordinaire)
• La double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix (souvent ramené à la majorité simple en 2e lecture, mais 2/3 reste requis pour une modification importante)

En clair : il faut convaincre une majorité de tes voisins propriétaires. Si la copro a voté l’interdiction récemment, c’est probablement le contraire qui va se passer (renforcement).

Si tu loues malgré l’interdiction

Le syndicat des copropriétaires peut t’attaquer en justice :

1. Mise en demeure d’arrêter l’activité (envoyée par le syndic au nom du syndicat)
2. Saisine du tribunal judiciaire si tu ne te conformes pas
3. Injonction de cesser + éventuelles astreintes journalières jusqu’à régularisation
4. Dommages-intérêts si les voisins peuvent prouver un préjudice (bruit, dégradations, etc.)

Plus : la mairie peut être saisie en parallèle pour faire jouer le contrôle d’usage.

En pratique, peu de copropriétés sont allées jusqu’au tribunal pour des cas de quelques nuits/an. Mais c’est légalement possible, et certaines copros agressives (résidences haut de gamme, syndic actif) le font.

Cas particulier : tu loues une chambre privée (pas tout l’appart)

Si tu reste vivre dans le logement et tu loues juste une chambre (Airbnb “chambre privée”), le régime est plus permissif. Tu n’es pas en sous-location au sens strict, plutôt en cohabitation. Plusieurs jurisprudences acceptent ce cas même si le règlement interdit la location courte durée “complète”.

À vérifier au cas par cas avec un avocat si ton règlement est très restrictif.

Cas particulier : copropriété récente (post-2018)

Les copros construites après 2018 ont quasi systématiquement intégré des clauses anti-Airbnb dès l’origine (les promoteurs ont anticipé). Si tu as acheté un logement neuf récent, lis attentivement : il est probable que ce soit interdit.

En résumé

Situation	Possibilité Airbnb
Règlement silencieux ou ancien (usage habitation classique)	✅ Probable
Règlement explicite “tourisme interdit”	❌ Bloqué
Règlement récent post-2018 sans mention	⚠️ À vérifier auprès du syndic
Vote AG anti-Airbnb récent	❌ Bloqué (sauf annulation du vote)
Tu loues une chambre seulement	⚠️ Plus de marge mais à confirmer

Vérifier le règlement de copro est la première étape avant Declaloc et Airbnb. C’est la pièce qui peut bloquer toute ta démarche, même si tout le reste est en règle. Prends 30 minutes pour le lire avant d’investir du temps dans le reste.

Cet article est informatif. Pour les cas litigieux (clause interprétable, vote contesté, procédure entamée), consulte un avocat en droit immobilier.

Sources

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété — Legifrance
• Cour de cassation, 3e ch. civ., 27 février 2020, n° 18-14.305 — Legifrance