Plafond 90 ou 120 jours Airbnb : quelle limite s'applique à toi en 2026 ?
Loi Le Meur a transformé le plafond Airbnb des résidences principales. 90 ou 120 jours ? Comment ta commune décide ? Et les sanctions si tu dépasses ? Le guide à jour 2026.
Tu loues ta résidence principale sur Airbnb quelques mois par an, et tu te demandes si le plafond de 120 jours s’applique encore ou si ta commune est passée à 90 jours ? Avec la loi Le Meur, la situation n’est plus uniforme à l’échelle du territoire. Voici, en 5 minutes, ce qu’il faut comprendre pour ne pas te faire piéger.
En 30 secondes
- 120 jours par an = la règle nationale par défaut applicable aux résidences principales.
- 90 jours = plafond que les communes peuvent imposer par délibération municipale depuis la loi Le Meur (article L.324-1-1 du Code du tourisme).
- Paris et Marseille sont passées à 90 jours depuis le 1er janvier 2025. D’autres grandes villes ont suivi.
- Sanction : jusqu’à 15 000 € d’amende civile en cas de dépassement.
- Les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel) bloquent automatiquement les réservations qui te font dépasser le seuil.
1. D’où vient ce plafond ?
Depuis la loi ALUR de 2014, la France distingue deux usages du logement :
- Résidence principale : le logement où tu vis effectivement plus de 8 mois par an. Tu peux le louer en meublé de tourisme sans changement d’usage, dans une limite annuelle de 120 jours.
- Résidence secondaire / investissement locatif : autre logement. Soumis à un régime plus strict (changement d’usage obligatoire dans certaines communes, compensation, etc.).
Ce plafond de 120 jours est national. Il ne se négocie pas. La nouveauté de la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) : les communes peuvent abaisser ce seuil à 90 jours pour limiter la pression locative dans les zones tendues.
2. Comment savoir si ma commune applique 90 ou 120 jours ?
Trois sources fiables :
- Appelle directement le service Urbanisme de ta mairie. Demande : « Quel est le plafond de location applicable aux meublés de tourisme en résidence principale ? » — 2 minutes.
- Cherche l’arrêté municipal sur le site officiel de ta mairie. Mots-clés : « délibération meublé tourisme » ou « règlement courte durée ».
- Loctera détecte automatiquement d’après le code INSEE de ton bien, dès que tu renseignes ton adresse pendant l’onboarding.
Communes à 90 jours connues (mai 2026)
Liste non exhaustive — d’autres communes peuvent avoir basculé. À vérifier chez toi.
| Ville | Plafond | Date de bascule |
|---|---|---|
| Paris (les 20 arrondissements) | 90 j | 1er janv. 2025 |
| Marseille | 90 j | 1er janv. 2025 |
| Lyon | 90 j | Pré-existant |
| Bordeaux | 90 j | Pré-existant |
| Nice | 90 j | Pré-existant |
| Aix-en-Provence | 90 j | Pré-existant |
| Annecy | 90 j | Pré-existant |
| Cannes, Antibes | 90 j | Pré-existant |
| Reste de la France | 120 j | Règle nationale |
Cette liste évolue. Si tu vois passer un changement pour ta commune en 2026 (Toulouse, Strasbourg, Rennes ou d’autres villes en zone tendue sont à surveiller), envoie-nous un signalement, on met la table à jour.
3. Comment se comptent les nuits ?
Une nuit louée = une nuit décomptée. Une réservation du vendredi soir au dimanche matin = 2 nuits. Une location de 7 jours pleins = 7 nuits.
Subtilités à connaître :
- Multi-plateformes : si tu loues sur Airbnb et Booking, les nuits du même bien s’additionnent. Sauf si une nuit est louée simultanément sur deux plateformes (cas rare mais possible si ton calendrier n’est pas synchronisé), elle ne compte alors qu’une fois.
- Périodes vides : tu peux laisser ton bien vide tant que tu veux. Aucune obligation de le louer pour atteindre les 90/120 jours.
- Bail mobilité (1 à 10 mois) : n’entre pas dans le décompte. C’est un régime juridique distinct du meublé de tourisme.
- Location longue durée (> 90 jours d’affilée au même locataire) : ce n’est plus de la location courte durée. Loctera l’exclut automatiquement du compteur.
4. Quelles sanctions en cas de dépassement ?
La loi Le Meur prévoit une amende civile pouvant aller jusqu’à 15 000 € par logement, prononcée par le président du tribunal judiciaire saisi par le maire. C’est l’article L.324-2-1 du Code du tourisme qui le prévoit.
En pratique :
- Avant dépassement : les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel) sont tenues depuis 2021 de bloquer automatiquement les réservations qui te font passer la limite. Ce blocage est mécanique — tu n’auras simplement plus le droit d’accepter une réservation supplémentaire.
- Après dépassement : si tu as contourné ce blocage (en effaçant et recréant une annonce, en passant en off-platform, etc.), la commune peut t’attaquer civilement. Le montant de l’amende dépend du nombre de nuits en excédent et de la mauvaise foi établie.
Plus subtil : même sans amende prononcée, un dépassement constaté peut entraîner le retrait de ton annonce par la plateforme. Tu perds ton historique d’avis, ton classement, et ta facilité à relancer une activité l’année suivante.
5. Le piège du « j’ai compté à la louche »
Sur des seuils stricts comme 90 ou 120 jours, l’erreur d’une nuit suffit. Les cas typiques de dépassement involontaire :
- Tu loues sur Airbnb et Booking, tu regardes ton dashboard Airbnb à 87 jours, tu acceptes une réservation de 5 jours… mais tu avais déjà 8 nuits sur Booking. Total 100 jours. Dépassement.
- Une réservation longue (10 jours) est partiellement annulée par le voyageur, tu remets le calendrier en vert, un autre voyageur réserve sur les jours libérés. Tu peux te retrouver à compter deux fois ou à oublier des jours.
- Tu changes de logement (déménagement, vente) au milieu de l’année. Le compteur ne se réinitialise pas : il est lié au logement, pas au bailleur. Si l’acheteur loue à son tour, il hérite des nuits déjà consommées.
Ces erreurs ne sont pas des cas d’école. C’est exactement ce qui pousse les mairies à contrôler.
6. Comment être tranquille sans y passer du temps
Trois approches selon ton niveau d’investissement :
Option A — Manuel via Excel Tu copies tes réservations chaque semaine dans un tableur. Tu déduplique à la main. Ça marche, mais c’est fastidieux et fragile.
Option B — Via une conciergerie Beaucoup de conciergeries gèrent le décompte pour toi. Coût : généralement 15-25 % du chiffre d’affaires + frais fixes. Peut valoir le coup si tu loues beaucoup et n’a pas envie de t’en occuper.
Option C — Compteur automatisé (Loctera) Tu colles tes liens iCal Airbnb, Booking, Abritel dans Loctera. On lit ton calendrier en lecture seule, on déduplique automatiquement, on déclenche un mail à 70 %, 85 % et 95 % du plafond. Tu sais où tu en es à tout moment, sans rien faire.
C’est gratuit aujourd’hui, sans carte bancaire, sans engagement.
En résumé
| Question | Réponse |
|---|---|
| Quelle est la règle nationale par défaut ? | 120 jours par an |
| Quelle commune peut imposer 90 jours ? | Toutes, par délibération municipale |
| Qui est à 90 jours en mai 2026 ? | Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux, Nice, plusieurs villes du Sud |
| Sanction en cas de dépassement ? | Jusqu’à 15 000 € + retrait de l’annonce |
| Compteur multi-plateforme ? | Oui, les nuits s’additionnent (sauf doublon) |
| Plafond reset au 1er janvier ? | Oui, année civile |
Le plafond n’est pas un piège, c’est une règle stable et lisible. Mais sans suivi en temps réel multi-plateforme, le risque d’erreur est réel. C’est exactement ce que Loctera automatise.
Cet article est un guide informatif, pas un conseil juridique. Pour les cas complexes (multi-bailleur, SCI, sous-location), consulte un avocat ou un conseiller fiscal.
Sources
Loctera fait le suivi à ta place.
Compteur 90 jours automatique, alertes avant le plafond, rapport L.324-2-1 d'un clic.
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