Locataire et sous-location Airbnb : ce que la loi t'autorise vraiment

Tu es locataire de ton appartement (résidence principale), tu pars un week-end ou en vacances, et tu envisages de le mettre sur Airbnb. C’est légalement possible, mais uniquement avec l’accord explicite du propriétaire. Sans cet accord, c’est sous-location interdite, avec des conséquences sérieuses. Voici la marche à suivre.

En 30 secondes

• Article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : un locataire ne peut pas sous-louer son logement sans l’accord écrit du propriétaire.
• L’accord doit aussi couvrir le prix (qui ne peut pas dépasser ton propre loyer au prorata).
• Sans accord : motif de résiliation du bail + restitution des loyers perçus en sous-location.
• Pour Airbnb : ajoute la mention explicite “meublé de tourisme” dans l’autorisation.
• Tu dois aussi t’enregistrer en mairie comme tout meublé de tourisme.

La règle légale

L’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (“loi Mermaz”) est clair :

Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Trois conditions cumulatives :

1. Accord écrit (pas oral, pas tacite)
2. Accord sur le principe de la sous-location
3. Accord sur le prix (le sous-loyer ne peut excéder ton loyer principal au prorata des surfaces sous-louées)

Pour la location courte durée type Airbnb, on rajoute :

4. Accord explicite sur la “destination meublé de tourisme”, parce que ce mode de location n’est pas une sous-location classique de longue durée. Le règlement de copropriété peut aussi s’y opposer (cf. infra).

Le prix : la subtilité méconnue

Ce que peu de locataires savent : tu ne peux pas faire de bénéfice sur la sous-location.

Le sous-loyer (Airbnb / Booking compris) ne peut pas dépasser ton propre loyer rapporté à la durée de sous-location.

Exemple :

• Ton loyer : 1 500 €/mois (= ~50 €/jour)
• Tu sous-loues 4 jours en Airbnb à 80 €/nuit = 320 €
• Loyer maximum autorisé sur 4 jours = 50 × 4 = 200 €
• Excédent = 120 €

Cet excédent appartient légalement au propriétaire. S’il s’en aperçoit (et en cas de contrôle administratif, c’est souvent ce qu’on examine), il peut t’en réclamer la restitution.

En pratique : la plupart des accords entre propriétaires “ouverts” et locataires fixent un cadre : “ok pour Airbnb à condition de me reverser X% des recettes, ou un loyer fixe annuel additionnel”. C’est négociable.

Comment demander l’autorisation

Trois canaux possibles, par ordre de formalité :

Option 1 — Email + demande de réponse écrite (le plus pragmatique)

Envoie un email clair et factuel. Voici un modèle :

Objet : Demande d’autorisation de mise en location courte durée du logement

Madame, Monsieur,

En tant que locataire du logement situé au [adresse], je sollicite votre autorisation écrite pour mettre ce logement en location courte durée (Airbnb, Booking ou autre plateforme similaire) uniquement pendant mes absences (vacances, déplacements professionnels).

Cette demande s’inscrit dans le cadre de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Je m’engage à respecter le plafond légal applicable à la commune (90 ou 120 jours/an selon la réglementation locale), à effectuer la déclaration en mairie comme meublé de tourisme, et à m’acquitter de la taxe de séjour si applicable.

Concernant la rémunération : je propose que le sous-loyer perçu en plus de votre loyer soit [à toi de proposer : reversé intégralement / partagé 50/50 / réintégré dans une majoration de mon loyer principal / autre].

Je vous remercie de me confirmer votre accord par écrit (email suffit).

Cordialement, [Ton nom et signature]

Loctera génère cette demande automatiquement avec tes informations dans l’assistant Declaloc.

Option 2 — LRAR (formel, recommandé pour les baux longs / propriétaires distants)

Même contenu, mais sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire ne peut pas dire “je n’ai jamais reçu”.

Option 3 — Avenant au bail (rare mais le plus solide)

Si tu envisages de faire ça plusieurs années de suite, propose un avenant signé au bail intégrant explicitement la possibilité de sous-louer en meublé de tourisme. Tu sécurises pour la durée du bail.

Ce qu’il faut absolument que l’accord contienne

Pour qu’il soit valide et opposable :

Élément	Pourquoi
Date d’accord	Antériorité opposable
Identité du propriétaire (nom, adresse)	Signature engageante
Identité du locataire	Lien avec ton bail
Adresse complète du logement	Pas de doute sur ce qui est sous-loué
Mention “sous-location en meublé de tourisme”	Spécificité du régime Airbnb
Durée de l’autorisation	Annuelle reconductible / durée du bail
Conditions financières	Loyer reversé, % à reverser, etc.
Limite de jours par an	Préciser le plafond (90 ou 120 selon ta commune)
Signature manuscrite du propriétaire	Validité juridique

Sans la mention explicite “meublé de tourisme” ou “Airbnb”, un propriétaire pourrait contester ultérieurement en disant qu’il pensait à une sous-location classique longue durée. Soyez précis.

Si le propriétaire refuse

C’est son droit. Plusieurs raisons possibles à son refus :

• Crainte de dégradations (turnover de voyageurs)
• Crainte de troubles de voisinage (plaintes, syndic)
• Crainte fiscale (devoir déclarer des revenus complémentaires)
• Position de principe (ne veut pas d’Airbnb dans son patrimoine)

Tes options en cas de refus :

1. Accepter le refus. C’est légitime, pas de recours possible.
2. Négocier : offre une part plus élevée du sous-loyer, propose une caution majorée, garantis de meilleur état des lieux.
3. Repenser ta location longue durée : changer de logement vers un bail qui autorise explicitement (rare mais existant) la sous-location courte durée. Le marché parisien notamment a quelques offres “bail + Airbnb compatible”.

Ce qu’il NE faut PAS faire : sous-louer quand même sans accord. Conséquences :

• Résiliation du bail par le propriétaire (avec procédure d’expulsion)
• Restitution des sous-loyers perçus au propriétaire (article 8 alinéa 2)
• Mauvaise foi établie en cas de contrôle administratif, ce qui aggrave les sanctions

Cas particulier : logement HLM ou social

Si tu es en HLM ou en logement social, la sous-location en meublé de tourisme est strictement interdite, sans exception et sans dérogation. C’est un motif immédiat de résiliation.

Idem pour les logements conventionnés (loi de 48, loi Pinel, etc.) avec des restrictions spécifiques que tu dois vérifier dans ton bail.

Cas particulier : copropriété

Même avec l’accord du propriétaire, le règlement de copropriété peut interdire la location courte durée. Vérifie :

• Avant de demander l’accord au propriétaire, consulte le règlement de copro (auprès du syndic ou via ton propriétaire)
• Cherche les clauses sur “bail” ou “location” — souvent les copros récentes interdisent explicitement la location courte durée
• Si interdit : c’est interdit, peu importe l’accord du propriétaire

Plus de détails dans notre article dédié sur copropriété et Airbnb.

En résumé

Cas	Statut juridique	Action recommandée
Locataire avec accord écrit du propriétaire + règlement copro OK	✅ Légal	Déclaration mairie + Airbnb
Locataire avec accord oral / SMS / WhatsApp	⚠️ Risqué	Faire formaliser par écrit
Locataire sans accord du propriétaire	❌ Illégal	Demander ou s’abstenir
Logement HLM / social	❌ Interdit	Pas de sous-location possible
Copropriété interdit	❌ Interdit	Renoncer

L’autorisation écrite n’est pas une formalité : c’est ce qui te protège d’une résiliation immédiate du bail. Prends 30 minutes pour la formaliser proprement.

Loctera génère automatiquement le courrier de demande à ton propriétaire dans l’assistant Declaloc, avec tes informations pré-remplies. Tu n’as plus qu’à imprimer, signer et envoyer.

Cet article est informatif. Pour les cas litigieux (refus injustifié, résiliation entamée), consulte un avocat en droit immobilier.

Sources

• Article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — Legifrance
• Sous-location : ce que dit la loi — service-public.gouv.fr